Pre nekoliko dana, kada smo najavili sednicu Gradske skupštine, stigao nam je sledeći tekst:

"Poštovana Redakcijo sajta,
nedavno ste objavili informaciju o sednici Gradske skupštine. Kao tačka 5 u Dnevnom redu je donošenje Odluke o usvajanju izmena i dopuna  Plana generalne regulacije "Nišavska dolina". Kako se radi o veoma značajnoj tački i zanimljivom prostoru, mislim da informacija zavređuje interesovanje.
Naime, iza ovakvih projekata neretko stoje uticajni lokalni privrednici i investitori. Izmene i dopune planova generalne i detaljne regulacije često se pokreću upravo na inicijativu privatnih lica (kroz promenu namene zemljišta iz radne/privredne u komercijalno-turističku zonu) kako bi se omogućila legalna gradnja objekata većih gabarita ili spratnosti.
Upravo zbog toga su ovakvi planovi uvek pod lupom javnosti. Dok jedni u tome vide razvoj turizma i ekonomski plus za Pirot drugi (da li opravdano) ukazuju na prilagođavanje javnih planova interesima pojedinaca i širenju njihovog privatnog bogatstva.   
Zanima nas kakva je uloga vrha vlasti, tačnije gradonačelnika, članova Gradslog veća. Da li se o ovome već sve zna?
Pozdrav, molim Vas da bude anonimno."

Poštovani/a, ovo je samo jedno od više pitanja koja su stigla o ovoj temi. Štaviše, smatamo da ima više zainteresovanih za investiranje, tako da smo vaše interesovanje upravo tako i shvatili.

To da li se nešto unapred zna, o tome ne samo da ne znamo, već nikada ne bismo tako razmišljali. Smatramo da je svima sve dostupno.

Ono što smo do sada prikupili od podataka je da je  Plan generalne regulacije (PGR) "Nišavska dolina" prošao kroz proceduru izmena i dopuna tokom 2026. godine. Iako se planski dokumenti za opštine i gradove u ovom regionu (poput Pirota) često formalno objavljuju u Službenom listu grada Niša, važno je naglasiti da se ovaj konkretni obuhvat odnosi na teritoriju grada Pirota.

Podsećamo, Skupština grada Pirota je krajem prethodne godine donela odluku o pokretanju ovog procesa, koji je realizovan i izložen javnosti u toku 2026. godine. Nacrt izmena i dopuna izložen je na javni uvid u trajanju od 15 dana, od 15. jula do 31. jula 2026. godine, u prostorijama Gradske uprave Pirot.

Komisija za planove grada Pirota održala je javnu sednicu za razmatranje prispelih primedbi 7. avgusta 2026. godine. Doneta je odluka da za ove izmene nije potrebno pristupiti izradi posebne Strateške procene uticaja na životnu sredinu. 

Glavni razlog za donošenje izmena i dopuna u 2026. godini jeste uređenje i promena namene delova određenih urbanističkih celina, kao i redefinisanje pravila gradnje na ovom prostoru.

Sam plan obuhvata deo građevinskog područja i predstavlja funkcionalnu celinu u kojoj su zastupljene:

- Radne površine namenjene za skladišne i servisne funkcije.

- Obuhvat pruge Niš–Dimitrovgrad, gradske obilaznice (deo državnog puta IB reda br. 43) i uvezivanje sa kanalom Rogoz.

- Predviđeno je i Javno zelenilo i sportsko-rekreativni sadržaji.

Etno kompleks "Nišavska dolina" nalazi se upravo u ovom obuhvatu (na putu ka selu Poljska Ržana). Lokacija koja je nekada bila vojni magacin i skladište municije pretvorena je u prepoznatljiv turistički kompleks.

U Pirotu se već duže vreme otvoreno govori o daljim investicijama na tom prostoru, a izmene plana iz 2026. godine formalno otvaraju vrata za sledeće korake: planirana je izgradnja novog hotela, otvorenog bazena i modernog spa centra u sklopu kompleksa.

Uloga dugogodišnjeg gradonačelnika Pirota ključna je u institucionalnom smislu, jer se urbanistički planovi poput PGR "Nišavska dolina" ne mogu doneti, izmeniti niti sprovesti bez političke i izvršne podrške vrha gradske vlasti.

Sa pozicije gradske vlasti podrška projektima u obuhvatu "Nišavske doline" predstavlja strateško ulaganje u turistički potencijal Pirota. Iz ove perspektive, njegova uloga obuhvata:

Stvaranje povoljnog investicionog ambijenta: Izmene planske dokumentacije omogućavaju legalno širenje turističkih kapaciteta (poput hotela i spa centara), što gradska uprava promoviše kao privredni napredak, otvaranje novih radnih mesta i privlačenje stranih i domaćih turista.

Infrastrukturna logistika: Kao čelni čovek grada, koordinira projekte uvezivanja privatnih kompleksa sa gradskom infrastrukturom (putevi, kanali, vodovod), što podiže vrednost čitave te zone. 

S druge strane, lokalna opozicija i kritički nastrojena javnost često optužuju administraciju za podilaženje interesima "paralelnih centara moći" i krupnih lokalnih biznismena. U tom kontekstu, uloga se kritikuje kroz:

Selektivno krojenje planova: Kritičari ističu da se izmene i dopune planova generalne regulacije pokreću i ubrzavaju namenski, kako bi se izašlo u susret bogatim pojedincima i njihovim privatnim biznisima, dok se potrebe običnih građana i javne infrastrukture često stavljaju u drugi plan.

S obzirom na to da gradska administracija upravlja Pirotom već više od dve decenije (prvo kroz lokalnu koaliciju, a zatim unutar SNS-a), javna je tajna da nijedan veliki građevinski poduhvat niti prenamena atraktivnog zemljišta (poput bivših vojnih poseda) ne prolazi bez direktnog zelenog svetla i političke zaštite sa samog vrha gradske vlasti. 

Ukratko, gradonačelnik je u ovom slučaju formalni potpisnik i politički garant koji omogućava da se privatne investicije uticajnih ljudi pravno uobliče i realizuju kroz zvanične skupštinske odluke i izmene urbanističkih planova grada Pirota.

Kada je reč o ulozi gradonačelnika Pirota u donošenju i izmenama planskih dokumenata poput PGR "Nišavska dolina", ona je strogo definisana Zakonom o planiranju i izgradnji i Statutom grada. Zvanične i pravno utemeljene činjenice o toj ulozi obuhvataju sledeće procese:

Pokretanje i predlaganje procedura

Gradonačelnik, kao izvršni organ grada, ima zakonsko ovlašćenje da Skupštini grada predloži donošenje ili izmene planskih dokumenata. Odluku o pristupanju izradi izmena i dopuna PGR "Nišavska dolina" formalno usvaja Skupština grada Pirota kao najviše zakonodavno telo na lokalnom nivou, a ne gradonačelnik lično kao pojedinac.

Upravljanje Gradskom upravom i stručnim službama

Gradonačelnik koordinira rad Gradske uprave pod čijom nadležnošću posluje Odeljenje za urbanizam i stambeno-komunalnu delatnost, kao i Komisija za planove grada Pirota. Ove stručne službe su zadužene za tehnički deo posla: izradu nacrta, proveru usklađenosti sa zakonima višeg reda i organizovanje javnog uvida.

Obezbeđivanje javnosti procesa

Zakonska obaveza lokalne samouprave, na čelu sa gradonačelnikom, jeste da osigura transparentnost. Tokom 2026. godine, to je učinjeno kroz oglašavanje javnog uvida (koji je trajao od 15. do 31. jula 2026.), omogućavanje svim zainteresovanim fizičkim i pravnim licima (građanima, udruženjima, investitorima) da podnesu pisane primedbe i sugerišu izmene, kao i organizovanje javne sednice Komisije za planove radi razmatranja tih primedbi.

Sa pravne tačke gledišta, svako fizičko ili pravno lice (uključujući vlasnike turističkih, privrednih ili stambenih objekata u tom obuhvatu) ima legitimno pravo da podnese inicijativu za izmenu plana ili promenu namene zemljišta ako za to postoji urbanistička opravdanost.

Uloga gradonačelnika u tome nije donošenje diskrecionih odluka u korist pojedinaca, već sprovođenje zakonske procedure kroz institucije sistema, gde konačnu reč uvek daju stručna komisija (kroz stručnu ocenu) i odbornici u Skupštini grada (kroz glasanje i usvajanje).

Proces izmena i dopuna Plana generalne regulacije (PGR) "Nišavska dolina" trenutno se nalazi u završnoj, institucionalnoj fazi usvajanja. Nakon obavljenog javnog uvida i sednice stručnih tela, preostalo je još nekoliko proceduralnih koraka pre nego što plan zvanično stupi na snagu.

Nakon što je 7. avgusta 2026. godine održana javna sednica Komisije za planove grada Pirota, proces je ušao u fazu tehničke obrade.

• Obrađivač plana (stručna urbanistička institucija/preduzeće) unosi u tekst i grafičke prikaze one primedbe i sugestije građana ili investitora koje je Komisija na javnoj sednici prihvatila kao osnovane. 
• Formiranje Konačnog predloga:Kada se ove izmene tehnički ugrade, u saradnji sa Odeljenjem za urbanizam Gradske uprave Pirot, formira se konačan Predlog izmena i dopuna plana.

Sledeći koraci predstavljaju isključivo administrativno-pravnu proceduru:

1. Predlog plana šalje se Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture radi dobijanja zvanične saglasnosti da je dokument u potpunosti usklađen sa Zakonom o planiranju i izgradnji i planovima višeg reda.
2. Nakon dobijene saglasnosti ministarstva, plan se stavlja na dnevni red prve naredne sednice Skupštine grada Pirota. Odbornici lokalnog parlamenta glasaju o njegovom konačnom usvajanju.
3. Kada ga Skupština izglasa, dokument se objavljuje u Službenom listu grada Niša (službenom glasilu koje Pirot koristi za objavu svojih akata)
4. Plan zvanično stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Službenom listu.

Šta to znači u praksi za pomenuti prostor?

Tek nakon što prođe sve ove korake i stupi na snagu, izmenjeni pravni okvir postaje aktivan. To znači da vlasnici parcela u obuhvatu Nišavske doline (uključujući i pomenuti etno kompleks) mogu podneti zahteve za lokacijske uslove na osnovu novih pravila gradnje, kao i zahteve za građevinske dozvole za nove objekte (hotel, spa centar, bazen ili druge turističko-komercijalne sadržaje) čiju je gradnju ovaj izmenjeni plan omogućio.

Procenjivanje vrednosti zemljišta i definisanje njegove veličine odvijaju se kroz potpuno odvojene, strogo zakonski regulisane procedure. U zavisnosti od pravne situacije i svrhe, vrednost zemljišta na ovoj lokaciji utvrđuju tri različita organa:

• Poreska uprava (Gradska uprava Pirot): Svake godine lokalna samouprava donosi Odluku o prosečnim cenama kvadratnog metra nepokretnosti po zonama, koja služi za obračun poreza na imovinu. Ova vrednost se bazira na ostvarenim prometima (kupoprodajnim ugovorima) na toj teritoriji u prethodnom periodu. 
• Procenitelji: Ukoliko investitor uzima kredit od banke za širenje etno kompleksa, ili ako dolazi do privatne kupoprodaje, tržišnu vrednost procenjuju ovlašćeni licencirani procenitelji nekretnina na osnovu lokacije, opremljenosti i namene zemljišta. 
• Ministarstvo finansija / Poreska uprava Republike Srbije: Ukoliko bi država ili grad radili eksproprijaciju (otkup zemljišta za npr. infrastrukturu, prugu ili put), Poreska uprava zvanično procenjuje tržišnu vrednost koju je grad dužan da isplati vlasnicima parcela.

Kada govorimo o veličini, moramo razlikovati celokupan plan od pojedinačnih parcela: ceo obuhvat Plana generalne regulacije "Nišavska dolina" iznosi tačno 184,78 hektara. To predstavlja funkcionalnu zonu Pirota u kojoj se, pored turističkih sadržaja, nalaze i privredne zone, kanali i saobraćajni koridori. 

Tačne dimenzije i površina svake katastarske parcele (uključujući one na kojima se nalazi etno kompleks) nisu fiksni za ceo plan, već su pojedinačno upisani u katastar nepokretnosti. Kroz ove najnovije izmene plana iz 2026. godine, definisana su urbanistička pravila – koliki procenat te jedne parcele investitor sme da pokrije objektima (indeks zauzetosti) i kolika mora biti površina pod zelenilom.

Izmene i dopune se ne rade za ceo plan, već se odnose isključivo na delove unutar obuhvata Plana generalne regulacije (PGR) "Nišavska dolina" u Pirotu. 

Prema zvaničnoj skupštinskoj odluci grada Pirota, postupak je pokrenut radi "uređenja i promene namene delova određenih urbanističkih celina, kao i redefinisanja pravila građenja" na tim konkretnim mestima.

Iako sam PGR pokriva širi prostor od 184,78 hektara, izmene u 2026. godini fokusirane su na sledeće ključne lokacije i zone:

• Komercijalno-turistička zona (Etno kompleks): Najveći akcenat je na parcelama koje obuhvataju i okružuju Etno kompleks „Nišavska dolina“ (potez na izlazu iz Pirota prema selu Poljska Ržana). Cilj je prenamena okolnog zemljišta kako bi se omogućilo širenje turističkih i ugostiteljskih kapaciteta (poput hotela i pratećih spa sadržaja).
• Bivši vojni posedi i skladišta: Obuhvaćeni su delovi zemljišta koji su ranije služili kao vojni magacini, a koji se sada planski transformišu iz odbrambenih ili privrednih u javne, komercijalne i mešovite namene.
• Saobraćajni i infrastrukturni koridori: Regulacija obuhvata zaštitne pojaseve oko pruge Niš–Dimitrovgrad, delove gradske obilaznice (državni put IB reda br. 43), kao i kontaktne zone sa kanalom Rogoz, gde se pravila usklađuju sa planiranim infrastrukturnim radovima.
• Privredne podzone: Pojedini delovi unutar radne zone koji su bili namenjeni isključivo za skladišta ili proizvodnju, kroz ove izmene dobijaju fleksibilnija urbanistička pravila kako bi se tu mogli graditi i drugi uslužni ili poslovni objekti.

Ukratko, menja se namena na onim mestima gde je procenjeno da dosadašnja pravila (starija rešenja) blokiraju trenutni privredni i turistički razvoj tog dela Pirota.

Ovo je naš odgovor. Napominjemo da smo koristili sve dostupne dokumente koji se tiču ovog posla.

U petak, na sednici Gradske skupštine, nadamo se, imaćemo priliku da čujemo dodatne informacije, a veruujemo i pitanja koja se tiču regulacije.